Warme grond

De zon steekt weer steeds vroeger zijn kop boven de horizon uit. Sterker nog, ik heb zelfs in de namiddag al buiten in onze tuin kunnen eten. Omdat het lentegroen nog net niet helemaal het zicht weg nam, kon ik de bouwactiviteiten van nieuwbouwwijk De Boschkens zien. Enkele jaren geleden begon daar in het voorjaar nog de maïs te groeien. Nu schieten daar allerlei soorten huizen de grond uit. Eerst was het pure landbouwgrond, vervolgens kwam er een plannetje en werd het zogenaamde “warme grond”. Nu is het geliefde bouwgrond.

In de eerste weken van mijn fiscale loopbaan werd me bijgespijkerd wat “warme grond” was. Dat had helemaal niks met de voorjaarszon te maken. Voor “warme grond” is er geen algemene definitie. Het is een term uit het spraakgebruik van projectontwikkelaars, makelaars, onteigeningsadviseurs en ook uit de agrarische sector. Van warme grond is sprake zodra de waarde van grond niet alleen meer positief wordt bepaald door het actuele gebruik en het geldende bestemmingsplan. Van dergelijke percelen laat de waarde een stijgende lijn zien door een wellicht ander toekomstig gebruik daarvan als gevolg van een mogelijke bestemmingswijziging. Naarmate de kans of het moment waarop de wijziging van het bestemmingsplan dichterbij komt, zal de grondprijs verder toenemen. Als de bestemming van bijvoorbeeld landbouwgrond wordt omgezet naar woningbouw, kan dit de verkoopprijs fors doen stijgen. Als eigenaar van dergelijk onroerend goed kun je er dan warmpjes bij komen zitten. Voor de duidelijkheid, daarvan is de term “warm” niet afgeleid.

Nu is het zo dat een bestemmingswijziging veelal niet van het een op het andere moment uit de lucht komt vallen. Daaraan gaan nationale en provinciale plannen met betrekking tot ruimtelijke ordening vooraf. Om die reden is het altijd handig om die in de gaten te houden indien je vermoedt dat er wellicht op termijn in de buurt of van de eigen grond de bestemming wijzigt. Dergelijke plannen kunnen immers grond al een beetje “warm” maken. Dat kan dan aanleiding zijn om te overwegen of de fiscale positie van het eigen onroerend goed, waarvan de waarde wellicht fors gaat stijgen, aan te passen. Bedrijfsmatig onroerend goed kan dan soms uit de ondernemingssfeer worden overgebracht naar box 3. Daarmee kan dan op termijn aardig belastinggeld worden bespaard. Kortom, ten aanzien van onroerend goed in de ondernemingssfeer of onroerend goed dat fiscaal ter beschikking wordt gesteld, moet je dan wellicht actief iets ondernemen.

Het tegenovergestelde is het geval met onroerend goed dat al in box 3 zit en dat warm wordt. Dan is het de kunst om juist niks te doen. Fiscaal is er namelijk alleen sprake van box 3-vermogen indien daarvan het beheer het normale vermogensbeheer niet overstijgt. Indien men met voorkennis met onroerend goed slim aan de slag gaat of men onderneemt allerlei activiteiten al dan niet onder leiding van deskundigen om de beste bestemming eruit te slepen, kan belastingheffing over de winst tegen 52% het resultaat zijn. Dan zal de Belastingdienst met een belastingaanslag u een warm hart toedragen. In geval u “warm” onroerend goed heeft, moet u voorlopig niet meer en minder dan rustig in de tuin blijven zitten en u mag me bellen…