'In wezen' nieuwbouw; waar begint het nieuwe en houdt het oude op?
jul
20

'In wezen' nieuwbouw; waar begint het nieuwe en houdt het oude op?

Het leveren van een gebouw is in de basis niet belast voor de btw. Maar zoals altijd zijn er uitzonderingen. Zo is een nieuw gebouw namelijk wel belast met btw. Daarbij wordt gekeken naar de eerste ingebruikname. En als een verbouwing van een bestaand pand dusdanig ingrijpend is dat er sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’, ook dan kan btw een rol gaan spelen. Maar wanneer is er sprake van ‘in wezen nieuwbouw’ of ‘vernieuwbouw’? Er is inmiddels een indrukwekkende lijst aan jurisprudentie over de vervaardiging van onroerend goed. 

Het is relevant om goed in beeld te hebben of het te leveren gebouw ‘oud’ of ‘nieuw’ is, want de geldbedragen en de belangen die bij vastgoedtransacties gemoeid zijn, zijn niet gering. Met een tarief van 21% omzetbelasting komt dat al snel neer op vele duizenden euro’s. 

De Hoge Raad heeft in 2010 het zogenoemde Kinderdagverblijfarrest gewezen. Een gebouw dat voorheen diende als tandtechnisch laboratorium werd verbouwd tot kinderdagverblijf. In dit arrest werd een poging gedaan om te verduidelijken wanneer een onroerende zaak nieuw vervaardigd is. Helaas leidde deze uitspraak tot (nog) minder handvatten voor de vastgoedpraktijk. 

De rechter hechtte vooral waarde aan de (naar haar oordeel) belangrijkste deelnormen voor de uitleg van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’:

-          een wijziging van de bouwkundige constructie;
-          een wijziging van de bouwkundige identiteit
            (is het gebouw aan de buitenkant nog als het oude gebouw te herkennen?);
-          een wijziging in de functie/aanwendingsmogelijkheden van het gebouw;
-          de hoogte van de investeringen die gedaan zijn.

Hoe deze 4 criteria te wegen is echter nog steeds onduidelijk. 

Zo kon een wolstoffenfabriek ondanks de ingrijpende verbouwing volgens het Hof niet tot 'in wezen' nieuwbouw leiden. Terwijl de verbouwingskosten ruim € 11.000.000 bedroegen(!). Dat de werkzaamheden ingrijpend waren, stond dus niet ter discussie. De bouwkundige identiteit van het pand is eigenlijk het enige dat behouden is gebleven. 

Op diezelfde dag is ook uitspraak gedaan in een zaak waarin een postkantoor verbouwd werd. Ook dit gebouw was nog herkenbaar, maar hier nam de rechter wel aan dat 'in wezen' nieuwbouw had plaatsgevonden. 

Kortom, voor de btw zal de ene verbouwing dus leiden tot een nieuwe onroerende zaak, terwijl een andere verbouwing niet meer op zal leveren dan een oud gebouw. Met andere woorden, waar begint het nieuwe en houdt het oude op? Een overzichtsarrest zou in dezen dan ook niet misstaan. Hopelijk geeft de Hoge Raad binnenkort gehoor aan dit verzoek. 

Wij beseffen dat dit complexe materie is. Schroom daarom ook niet om contact met ons op te nemen bij eventuele vragen!