Hoe goed blijft vastgoed in deze tijden?

Je zal vandaag de dag je vermogen in vastgoed hebben geïnvesteerd en specifiek in woningen. Dan is het verstandig om een aantal zaken in de gaten te blijven houden. In een notendop schets ik hier de ontwikkelingen die op dit moment spelen.

In de grote steden zie je inmiddels dat meer woningen te koop worden aangeboden. Zijn de “prinsen Bernard junior” van deze wereld hun panden en masse aan het verkopen? En volgt Breda en omstreken deze ontwikkeling?

Te beginnen met de heffing in box 3 van de inkomstenbelasting. Alweer? Nee, nog steeds! Ondanks het Kerstarrest uit 2021, geldt nog steeds een forfaitair rendement op vastgoed van 6,17% en die op schulden van (negatief) 2,57%. Het daadwerkelijke rendement staat inmiddels onder druk door diverse ontwikkelingen, waaronder de financieringsrente die nu een stuk hoger ligt dan het forfait. Nog even los van de tariefsverhoging in box 3 de afgelopen jaren, want inmiddels zijn we van 30% naar 33% gegaan.

Daarnaast hangt de vraag boven de markt hoe vanaf 2027 om te gaan met de waardestijging van het vastgoed. Valt dat straks ook onder het te belasten rendement in box 3 en zo ja, wordt dat dan jaarlijks belast of pas bij realisatie? Ook niet onbelangrijk voor de liquiditeitsprognose en eventuele aflossingsverplichtingen. Het feit dat een koper 10,4% overdrachtsbelasting moet voldoen bij aankoop van een beleggingspand, zet het rendement nog eens verder onder druk. Koop je het beleggingspand dan in privé of toch liever in de bv?

Naast het fiscale speelveld zien we de algemene tendens dat particuliere verhuur van woningen wordt ontmoedigd. De wooncrisis zou immers mede door deze vastgoedbeleggers komen. Minister Hugo de Jonge heeft het Wetsvoorstel “Uitbreiding en modernisering woningwaarderingsstelsel” ingediend. Dit kan er kortweg toe leiden dat woningen in de vrije sector ineens onder de sociale huur gaan vallen, met een maximale huur van € 808,06 per maand in 2023. Dit is in veel gevallen aanzienlijk minder dan wat nu voor dergelijke huurwoningen wordt gevraagd.

In de grote steden wordt door makelaars al geadviseerd om alleen nog maar te werken met jaarcontracten voor de verhuur, zodat je als verhuurder maximaal een jaar teveel berekende huur hoeft terug te betalen mocht je huurder naar de huurcommissie stappen. Dit wil men echter ondervangen door het wetsvoorstel “Wet vaste huurcontracten” dat nog bij de Eerste Kamer ligt. Bij goedkeuring wordt onbepaalde tijd de norm.

Laat ik positief afsluiten voor de vastgoedbelegger. Door de stikstofcrisis wordt er nog altijd onvoldoende gebouwd om het chronische tekort aan woningen op te heffen. En als het aanbod achterblijft bij de vraag, dan stijgt de prijs meestal. Het komt dus vast wel goed.