Is grootscheepse verbouwing ook nieuwbouw?

Vrijdag 29 november 2019

Bij verkoop van onroerend goed is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Er geldt echter een vrijstelling als er btw over de verkoop moet worden berekend en de koper deze niet kan aftrekken. Daarvoor is weer van belang of er sprake is van ‘nieuwbouw’. Maar wanneer is er sprake van nieuwbouw?

BouwOverdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is verschuldigd bij aankoop van onroerend goed. Voor woningen bedraagt het tarief 2%, voor niet-woningen, bijvoorbeeld een winkelpand, 6%.

Vrijstelling

De wet kent in beginsel een vrijstelling van overdrachtsbelasting als er btw in rekening moet worden gebracht, bijvoorbeeld wanneer u een nieuwbouwwoning koopt. Voor onroerend goed is bepaald dat btw berekend moet worden tot uiterlijk twee jaar na de datum waarop het onroerend goed voor het eerst in gebruik is genomen.

Wat is nieuwbouw?

Het komt tegenwoordig regelmatig voor dat bestaand onroerend goed vrijwel volledig gestript wordt en daarna totaal gerenoveerd. Daarbij is de vraag of er al dan niet sprake is van nieuwbouw. In een uitspraak van rechtbank Zeeland-West-Brabant blijkt dat daarvoor onder meer van belang is of de bouwkundige constructie is gewijzigd, of de bouwkundige identiteit is gewijzigd (herkenbaarheid) en moet er worden gekeken naar de functiewijziging en de gedane investeringen.

Voormalig postkantoor

In de betreffende zaak ging het om een grootscheepse verbouwing van een voormalig postkantoor. Dit oude postkantoor was al door de verkoper ingrijpend verbouwd. Bij aankoop van de onroerende zaak had het beleggingsfonds geen overdrachtsbelasting betaald, omdat er volgens de koper sprake was van nieuwbouw. Getoetst aan bovenstaande uitgangspunten kwam de rechtbank tot de conclusie dat er inderdaad sprake was van nieuwbouw. Zo was er voor meer dan drie keer de aankoopwaarde van het pand geïnvesteerd in de herbouw ervan. De naheffing overdrachtsbelasting verdween daarom van tafel.